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融创孙宏斌:集中供地应“竞品质” 亏的地要赶紧卖

发布日期:2021-10-16 08:44    点击次数:187

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  8月31日,融创中国控股有限公司(简称“融创中国”)举办2021年中期业绩发布会。融创中国董事会主席孙宏斌、行政总裁汪孟德、执行总裁兼CFO高曦、资本管理中心总经理刘强出席会议。

  业绩会上,孙宏斌指出,从战略安排上看,降低融资成本、提升信用评级是目前融创中国排在第一位的,在此之下,可以适度降低负债及拿地规模。而在集中供地政策上,他呼吁其他城市向北京土拍模式学习,房地产行业回归做好产品和服务。

  谈及一些企业出现流动性风险时,孙宏斌称:“目前出现问题的企业,一定是之前就有问题,比如拿地错了、布局错了、产品有问题、战略有问题。”

  谈收并购:

  “须控制负债总额,收并购市场基本不存在了”

  业绩会上,孙宏斌表示,国家对房地产的调控非常必要,“三道红线”是较合理的政策,给出了三年的宽限期,这些指标不是一个很难的指标。此外,叠加央行划定的房地产贷款集中度“两道红线”,整个融资市场供应量随之变小,市场投资量下降是必然的。

  整体而言,孙宏斌称,预计接下来市场规模会稍往下走,市场会更为健康,在此背景下,融创中国也会将规模缩小一些。据悉,融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值。

  “在战略安排上,降低融资成本、提升信用评级是目前融创中国排在第一位的,在此之下,可以适度降低负债规模,降低拿地规模。”孙宏斌指出,上半年,融创中国拿地销售比在38%左右,下半年的目标为20%,今年全年拿地销售比将控制在30%以内。

  谈及对“三道红线”后的收并购市场看法时,孙宏斌指出:“两条绿线并表后还是绿线,一条绿的一条红的,并表起来没准是绿的,因为在输入负债的同时,也输入了资产,所以收并购对‘三道红线’的影响是中性的。但是,由于每个企业都有负债总额的上限,因此,基本上就不存在收并购市场了。”

  对此,孙宏斌进一步解释称,要控制风险,不能令负债总量不断上涨,所以就不能去并购,这就意味着并购市场“基本上就不存在了”,“甭管开什么价,都没法去并购,因为并购进来后,债务消化不了。因为凡是出现问题的企业,都有大量的存量债,一旦并购了这类企业,意味着并购了存量债,负债规模就会超额。”

  谈拿地:

  “须留出利润空间,否则品质无法提高”

  业绩会上,谈及房地产市场下半年走势时,孙宏斌表示,“下半年市场压力较大,主要源于两方面,一方面是因为有些企业压力较大后就降价,另一个就是国家政策比较坚决,使大家对房价有不上涨预期,购买力也受大环境有所影响。”孙宏斌称,今年市场特别像2018年,上半年销售较好,贷款比较难;下半年贷款一样难,但销售大幅下滑,“预计下半年市场会比较惨烈”。

  而在土地市场上,孙宏斌表示,建设部提出限房价、控地价、提品质,其中,提品质意味着开发商要留出利润空间,如果没有利润空间,仅是限房价、拍地价,产品品质是不可能提高的。

  孙宏斌表示,第二批“两集中”供地相比之前有所进步。但目前很多城市出台摇号政策,到了上限后,不管什么企业,都可以来摇号,这并不合理,“呼吁各城市向北京学习土地集中政策,北京竞的是高品质,对政府来说,同样的价格,看哪家企业在高标准品质上更有优势。”

  “目前行业更关注的是企业流动性,对融创来说,基于对市场的判断和执行力,流动性、安全性肯定没问题。在今年下半年至明年上半年,市场压力较大的情况下,融创中国的现金流一定会安排得比较好,但利润肯定会受一些影响。”孙宏斌称。

  不过,孙宏斌强调,从长远来看,随着调控政策的深入,市场会变得越来越平衡、健康,在企业还健康活着的背景下,看哪类企业有发展机会,还需要回归产品和服务这一本质。“在行业里长期发展,企业就必须对客户好,产品有竞争力,不管什么市场环境,我们一直坚持做产品,把客户放在最重要的位置上,这种优势会一直保持。”

  谈风险:

  “亏的地要赶紧卖,留着会亏更多”

  值得一提的是,相比往年,今年出现违约的房企有所增多,一些规模较大的企业也出现了流动性风险,这是否意味着接下来会有更多房企出现违约风险?

  对此,孙宏斌称,融创中国在买地、产品、布局上都合理,而且在卖房上也很好,“有些该降价的、该涨价的,我们都很坚决,每件事的判断上都很对,然后执行上都很坚决,所以我们没有问题。”

  孙宏斌表示,如果企业现在出现问题,那么两年前其实已经可以看出来,“相信出问题的都是基本问题,要么布局出现问题,要么地买贵了,要么产品有问题,或者把钱挪走了。很多小公司,在5年、10年前买块很便宜的地,但永远卖不了,因为企业把里面的钱挪走一部分后,算不过账来了。”

  孙宏斌强调称,很多企业在2017年及2018年上半年,买了很多地价较高的地块,由于一卖就亏,干脆选择不卖,“只要是亏钱了,就赶紧卖,亏多少钱都得卖,然后就干新的事。如果留着,就会亏更多,该卖不卖,肯定亏大了。”

  值得一提的是,融创分别是贝壳找房、万达商管的投资方之一,对于贝壳股价波动以及万达商管上市传闻,是否会对公司报表产生影响时,高曦表示:“受政策和市场影响,贝壳股价出现一些波动,如果下半年其股价回不到40美元左右,对融创下半年账目利润会有一些影响,但对核心利润没有影响。从融创角度来讲,还是长期看好。”

  而万达商管方面,高曦表示:“如果万达商管上市,会对融创中国的流动性带来利好。”



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